Le aste giudiziarie – Istruzioni per l’uso

In questa sezione sono riportate le domande più frequenti per chi vuole acquistare un immobile in asta giudiziaria. Si è preferito dare priorità agli aspetti cronologici a dispetto dei contenuti, raccolti in temi, per consentire al lettore di avere una visione più ampia delle prassi da seguire.

1. Chi può partecipare a un’asta giudiziaria

Chi è ammesso a partecipare alla vendita di un bene in asta giudiziaria?

L’art. 579 del c.p.c. prevede che “ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto”. Il debitore, o esecutato, è l’unico soggetto che non può presentare offerte. Sono previsti vari modi di partecipazione, secondo le istruzioni dettate dal Giudice e riportate prima nell’Ordinanza poi nell’Avviso di vendita curato dal professionista delegato.

Può un terzo soggetto partecipare a un’asta giudiziaria per conto dell’offerente?

E’ possibile purché l’offerente sottoscriva una procura speciale a suo favore e sia un avvocato iscritto all’albo. In caso di aggiudicazione il procuratore, entro tre giorni successivi alla vendita, dovrà dichiarare al delegato il nome della persona per la quale ha fatto l’offerta depositando l’originale della procura speciale notarile.

E nel caso si tratti di due coniugi, in comunione o separazione dei beni, oppure volendo intestare l’immobile a un figlio minore, come ci si deve comportare?

Salvo procura, non è possibile intestare l’immobile a un soggetto diverso da quello che sottoscrive l’offerta. Se l’offerente è coniugato in regime di comunione legale dei beni, può farlo ma nell’offerta dovranno essere indicati anche i dati del coniuge. In caso di separazione legale invece il soggetto può scegliere se partecipare da solo o con il coniuge mentre se l’offerente è un figlio minorenne l’offerta dovrà essere sottoscritta da entrambi i genitori previa autorizzazione del giudice tutelare.

Un soggetto giuridico può acquistare un immobile in asta giudiziaria?

Certamente sì, in particolare se si tratta di una società immobiliare, per i vantaggi fiscali che ne possono derivare. In fase di presentazione dell’offerta può partecipare il legale rappresentante, fornendo copia della visura camerale che attesti i poteri a lui conferiti, oppure copia della delibera assembleare che autorizzi un soggetto interno alla società che partecipi alla vendita in luogo del rappresentante stesso.

2. Come partecipare a un’asta giudiziaria

Come si partecipa a un’asta giudiziaria?

La disciplina che regola le modalità di svolgimento per la vendita di un immobile in asta giudiziaria si trova nell’Ordinanza di vendita alla voce “Disciplina della vendita”. La presentazione dell’offerta, i contenuti, i documenti da allegare sono inseriti nella prima parte dell’ordinanza, insieme alle norme sul versamento della cauzione e all’irrevocabilità dell’offerta.

Dove è possibile reperire ogni informazione utile per acquistare un immobile in asta?

Ci sono due canali principali, il primo comprende i siti ufficiali autorizzati dal Ministero a pubblicare l’Avviso di vendita e tutti i documenti relativi al bene in asta (astegiudiziarie.it, astalegale.net ecc.), il secondo include i siti commerciali che inseriscono fra le voci di acquisto immobiliare una sezione dedicata alle aste (immobiliare.it, idealista.it).

Posso visionare l’immobile prima di andare in asta?

E’ sempre possibile, basta richiedere appuntamento al custode giudiziario attraverso una procedura telematica indicata nella scheda dell’asta. In genere le visite sono concentrate nei giorni che precedono l’incanto, per una migliore organizzazione, ed è possibile visitare l’immobile solo due persone per volta.

Perché nella scheda dell’immobile vedo scritto che è libero, mentre durante la visita ho trovato l’occupante?

E’ un’eventualità sempre più rara e questa informazione è da intendersi come immobile “giuridicamente libero”. Spetta al custode gestire lo sgombero, a spese della procedura, nei tempi e nei modi più appropriati. Con la nuova riforma l’immobile sarà liberato una volta ottenuto il decreto di trasferimento.

La modulistica per la partecipazione a un’asta è la stessa per tutti i tribunali?

Non è sempre la stessa, dipende dai tribunali ma segue un processo standard secondo la normativa vigente. Ogni tribunale ha un proprio sito di riferimento al quale accedere per scaricare la modulistica, che è possibile richiedere anche recandosi personalmente presso la cancelleria della sezione.

Buongiorno, perché nella scheda dell’asta vedo indicati due prezzi diversi, il prezzo base e l’offerta minima? Quale devo prendere in considerazione?

Allo scopo di agevolare l’acquisto degli immobili in asta la nuova procedura prevede, fin dal primo incanto, la possibilità di presentare un’offerta che sia inferiore di un quarto rispetto a quella base, come stabilito nell’Ordinanza di vendita, mentre è inefficace se inferiore a quella soglia. Infatti, potrà verificare facilmente che l’offerta minima corrisponde al 75% del valore espresso nel prezzo base.

Come si passa da un’asta senza incanto a quella con incanto? Quali sono le differenze?

Oggi le procedure prevedono la contestualità negli esperimenti di vendita. La prima in ordine di tempo è quella senza incanto, ovvero con offerta in busta chiusa, determinata in funzione del prezzo base e dell’offerta minima come previsto dall’Ordinanza. Qualora per l’acquisto del medesimo bene siano state presentate più offerte valide, si procederà a gara sulla base dell’offerta più alta, passando così immediatamente all’asta con incanto. In entrambi i casi l’aggiudicazione è definitiva, in attesa di corrispondere il saldo prezzo al massimo entro i 120 giorni successivi.

Se perdo l’asta cosa succede alla mia cauzione?

Sarà immediatamente restituita alla fine dell’incanto. Nei tribunali maggiori l’assegno circolare non trasferibile è intestato alla sezione immobiliare e non alla procedura specifica, quindi se l’importo offerto è maggiore rispetto all’anticipo versato per un’altra asta è possibile riutilizzarlo, altrimenti è necessario produrre un nuovo assegno.

Ho perso la prima asta ma ne ho viste altre che m’interessano, come faccio a tenerle sempre sotto controllo?

E’ possibile monitorare le aste selezionate cliccando sul servizio “Segui l’asta” che compare nelle applicazioni all’interno dei siti specializzati, in questo modo il sistema provvede ogni volta a segnalare la data prevista del prossimo incanto.

Come posso conoscere l’esito di una vendita?

Dopo l’incanto, il professionista delegato provvede a redigere il verbale delle operazioni di vendita, depositandone subito copia informatica nel fascicolo dell’esecuzione; contestualmente ha il compito di aggiornare con l’esito della vendita il sito autorizzato per la pubblicità. I tempi medi per visualizzare l’informazione sono di circa sette giorni.

3. La finanziabilità

Ho visto un immobile che m’interessa e l’incanto è fissato fra circa un mese, vorrei un consiglio per ottenere un mutuo sull’acquisto e sapere quali sono i prodotti disponibili sul mercato.

Lei ha la possibilità di ottenere una delibera reddituale (voucher MutuoAsta) prima di potersi presentare in asta, potendo contare sulla cifra necessaria che la banca, in funzione del suo profilo creditizio, potrà metterle a disposizione in caso di aggiudicazione. Se l’operazione non andasse a buon fine, potrà sempre utilizzare il voucher MutuoAsta per l’acquisto di un altro immobile, sia in asta sia sul libero mercato, per almeno tre mesi, salvo rinnovi. I prodotti isponibili sono quelli dei mutui ordinari per acquisto di prima o seconda casa, presenti in tutti i portafogli prodotto delle banche.

Mi sono aggiudicato l’immobile in asta e ho bisogno di un mutuo, cosa devo fare?

Deve rivolgersi immediatamente al nostro consulente di ImmoAste esperto nei
finanziamenti dedicati all’acquisto d’immobili in asta (MutuoAsta), che saprà consigliarla sulla banca da scegliere e la prassi istruttoria da seguire. Può anche rivolgersi al suo istituto di fiducia ma tenga conto delle tempistiche per il versamento del saldo prezzo e delle conoscenze del personale che la seguirà, specificando bene il tipo di operazione che sta facendo.

Per acquistare un immobile in asta grazie a un mutuo devo necessariamente rivolgermi a una banca convenzionata con il tribunale?

E’ sempre opportuno, anche se gli accordi stipulati negli anni passati fra banche, ABI e Notariato servivano per facilitare le compravendite degli immobili in asta, aprendo il mercato anche alle fasce più deboli. Al momento sono diverse le banche che offrono tale servizio ma ogni operazione ha le sue particolarità e ogni istituto le proprie modalità per istruire una pratica di questo tipo. Si preoccupi di conoscerle per tempo e si rivolga, in ogni caso, ai nostri consulenti di ImmoAste e chieda che al colloquio partecipi un agente specializzato nel prodotto MutuoAsta per confrontare costi e tempi.

In quale percentuale le banche finanziano gli acquisti su immobili in asta? E’ vero che posso prendere un mutuo al 100%?

Le percentuali di finanziabilità sono stabilite in rapporto ai valori dell’immobile: il primo, il più importante, è stabilito dal perito della banca, che ne certifica anche la conformità urbanistica e catastale. Il secondo è il prezzo di aggiudicazione mentre il terzo, il meno rilevante, è il valore determinato dal tecnico del tribunale (CTU) al momento del sopralluogo, che potrebbe non essere più attuale. Le banche finanziano al massimo il 100% del prezzo di aggiudicazione purché tale importo non superi l’80% del valore di perizia bancaria; tutte le altre spese sono a carico dell’aggiudicatario.

Non mi è chiaro come avviene la stipula del mutuo per acquisto in asta, in che tempi e con quali modalità. Può aiutarmi? Grazie.

Si tratta di una procedura particolare definita comunemente “mutuo con iscrizione
ipotecaria su beni altrui” e consiste in un atto pubblico, da stipularsi presso il notaio di fiducia, grazie al quale l’istituto emette assegni circolari intestati alla procedura, pari alla richiesta di finanziamento concesso meno le spese d’istruttoria, e li consegna al cliente che ha il compito di versarli direttamente al cancelliere del tribunale nei tempi previsti del saldo prezzo. E anche possibile che l’operazione di pagamento avvenga con bonifici bancari, in questo caso l’atto si stipula presso la filiale della banca erogante.

4. Sanatorie e abusi

E’ vero che per l’acquisto di un immobile in asta ho l’opportunità di sanare eventuali abusi? E se sì, entro quanto tempo?

In un’asta giudiziaria la vendita forzata avviene nello stato di fatto e di diritto in cui i beni si trovano (D.L. 380/2001), non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità e non può essere revocata per alcun motivo. Per queste ragioni il tribunale informa, attraverso l’Ordinanza, che per gli immobili realizzati in violazione della normativa urbanistica edilizia l’aggiudicatario potrà ricorrere, dove è consentito, alla
disciplina della legge nr. 47/85. In breve egli vede riaperti i termini per presentare domanda di concessione o permesso in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento.

Come posso sapere se un immobile in asta presenta un abuso edilizio?

Le informazioni su eventuali abusi si trovano nella perizia redatta dal Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) nominato dal Giudice delle Esecuzioni (GE). Nella sua relazione il perito indica le difformità presenti sull’immobile e calcola le oblazioni da versare (se mancanti) e gli oneri da sostenere per la regolarizzazione. Quando gli abusi non sono sanabili il professionista indica i costi per il ripristino allo stato originario delle parti modificate. Stessa procedura è adottata per regolarizzare la diversa distribuzione degli spazi (richieste in CILA o SCIA). Tutte le spese sono a carico dell’aggiudicatario essendo già state detratte dal perito sul valore di stima complessivo.

5. Oneri e spese

Buongiorno, vorrei acquistare un immobile in asta, quali sono le imposte che dovrò pagare in caso di aggiudicazione?

La normativa in questi ultimi anni è stata modificata più volte, allineando le imposte dirette per un acquisto in asta a quelle del mercato libero. Prima del 2014 si pagavano i tributi sul prezzo di aggiudicazione, oggi è possibile applicare il criterio del “prezzo valore”, vale a dire la determinazione della base imponibile sulla rendita catastale; quindi l’imposta di registro è il 2% sulla prima casa e il 9% sulla seconda, cui vanno aggiunte le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa pari a €. 200,00 cadauna.

Nella scheda di un’asta ho trovato, oltre alla richiesta di versamento della cauzione, anche un “deposito in conto spese”, di cosa si tratta?

Alcune procedure prevedono un anticipo delle spese a favore del tribunale, in genere con una percentuale pari alla cauzione; in questi casi l’offerente si trova a versare una somma doppia rispetto a quella normale. Le ragioni sono diverse e possono dipendere dal tipo di procedura, come i fallimenti e le divisioni giudiziali, oppure da un’esecuzione che ha subito molti ribassi, per evitare l’assegnazione dell’immobile al creditore o l’estinzione della procedura per infruttuosità.

Chi si occupa della liberazione dell’immobile e, soprattutto, chi la paga?

Se l’aggiudicatario non lo esenta, è compito del custode giudiziario curare la liberazione dell’immobile occupato dal debitore o da un terzo senza titolo. Le spese sono a carico della procedura.

E’ vero che in caso di aggiudicazione devo pagare le spese condominiali arretrate? Devo considerare la data di aggiudicazione o quella del decreto di trasferimento? Grazie

Sono a carico dell’aggiudicatario le spese condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente non pagate dal debitore, per un massimo di 24 mesi. Non va preso a riferimento l’anno solare ma quello di gestione del consuntivo riportato
dall’Amministrazione di condominio. Per i conteggi sulla data da cui partire fa fede quella del decreto di trasferimento piuttosto che l’aggiudicazione, poiché è soltanto con il decreto che si diventa proprietari a tutti gli effetti dell’immobile.

Può dirmi quali sono le spese del tribunale? Quante sono e quando devo pagarle? Ho chiesto al custode delegato e non ha saputo o voluto rispondermi…..

Secondo l’Ordinanza di vendita, nel medesimo termine stabilito per il saldo prezzo l’aggiudicatario è tenuto al pagamento degli oneri fiscali e tributari conseguenti all’acquisto del bene, nonché dei compensi spettanti al delegato incaricato alla registrazione, trascrizione e voltura del decreto di trasferimento. Egli è inoltre tenuto ad anticipare i costi per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli. In effetti, gli importi complessivi di tali oneri sono comunicati dal delegato subito dopo l’aggiudicazione ma è possibile stabilire un loro ordine di grandezza grazie alla nuova normativa (D.Lgs. nr. 227 del 15/10/15, si trova in http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2016/02/24/16G00027/sg), che prevede i compensi e le spese da liquidare con un sistema a scaglioni, in base all’importo aggiudicato.